Ghid pentru cumpărătorii de locuințe: ce trebuie să știi pentru o achiziție fără probleme

Să cumperi o locuință a devenit una dintre cele mai importante decizii pentru familiile și tinerii din România. Prețurile în continuă schimbare, noile standarde de creditare, dar și evoluțiile imobiliare rapide îi fac pe cumpărători să fie mai atenți ca oricând. Pentru mulți, procesul rămâne totuși unul plin de întrebări. Cum alegi zona potrivită? Ce acte trebuie verificate? Cum îți dai seama când un apartament are probleme ascunse? Cât durează, în mod real, procesul de achiziție? Iată cum găsim răspunsurile potrivite.

Iată care sunt greșelile frecvente ale cumpărătorilor, cum pot fi evitate și ce pași trebuie urmați pentru o tranzacție sigură și corectă.

Cum alegi zona potrivită atunci când vrei să cumperi o locuință

De departe, una dintre cele mai importante decizii este alegerea zonei. Chiar dacă prețul, suprafața și compartimentarea sunt criterii esențiale, locația rămâne factorul care influențează cel mai mult valoarea pe termen lung.

„În imobiliare cele mai importante trei aspecte sunt: locație, locație, locație”, declară pentru casalux.ro Iulian Radu, consultant imobiliar în Brașov.

El explică faptul că majoritatea cumpărătorilor își aleg zona în funcție de propriul stil de viață, interesați de cât aproape este locuința de job și dacă în zonă există grădinițe și școli bune, dar și parcuri și zone verzi. Totodată, cei care caută o locuință vor să știe dacă există mijloace de transport accesibile și dacă zona e în dezvoltare și are potențial de creștere a valorii în timp. „Noi îi numim cumpărători de zonă”, adaugă Iulian. Sunt acei oameni care știu clar perimetrul în care vor să locuiască și nu ies din el.

În schimb, există și cealaltă categorie: cumpărătorii de buget. „Unii cumpărători au un buget fix și sunt nevoiți să facă compromisuri. De obicei, compromisul apare la zonă”, explică Iulian Radu.

Astfel, alegerea zonei este important să fie privită realist în contextul achiziției, nu doar prin prisma dorințelor, ci și a bugetului și a priorităților de zi cu zi.

Cum verifici starea construcției: ce trebuie analizat în exterior și în interior

O întrebare esențială pentru orice cumpărător este cum îmi dau seama dacă apartamentul sau casa are probleme ascunse.

Ioana Porumb, consultant imobiliar în Cluj, explică, pentru casalux.ro, că prima vizită într-un apartament nu este doar o plimbare de recunoaștere, ci un moment în care trebuie să fii extrem de atent. „Este foarte important să îți iei toate măsurile de siguranță atunci când achiziționezi un imobil”, subliniază ea.

Primele verificări vizează interiorul. Verifică toate colțurile, mai ales cele dintre pereți și tavan, analizează pereții exteriori și zona ferestrelor și observă dacă există urme de infiltrații sau mucegai (inclusiv în spatele mobilierului, dacă se poate). Uită-te la coloanele de utilități și asigură-te că nu există semne de inundații în jurul coloanelor comune. Unele probleme nu sunt vizibile imediat, de aceea este important să analizezi cu atenție finisajele, inclusiv pe cele aparent noi, spune Ioana Porumb.

Alte lucuri pot fi observate la exterior. Verifică starea generală a blocului și caută dacă există fisuri vizibile, uită-te la calitatea tencuielii, verifică acoperișul, dacă este vizibil, analizează casa scării. „Urcă primele două etaje pe scări, asta îți spune imediat cât de îngrijită este clădirea”, recomandă Ioana Porumb.

Pentru clădirile vechi sau monumentele istorice, lucrurile devin și mai complexe, iar consultantul imobiliar recomandă angajarea unui expert tehnic care să se pronunțe asupra stării reale a clădirii.

E nevoie de un specialist în construcții atunci când vizitezi imobilul? Răspunsul este da, însă nu la primele vizionări. „O să vezi câteva imobile până iei o decizie. Recomand ca specialistul să fie chemat doar la varianta finală”, spune Ioana Porumb. Astfel nu vei plăti inutil expertize și vei putea compara imobilele evaluarate personal înainte de a investi în analiza unui profesionist.

Care sunt actele pe care vânzătorul trebuie să le prezinte și cum le verifică un cumpărător

Situația actelor este poate cel mai important capitol în achiziția unei locuințe. Mulți cumpărători se concentrează pe preț și pe cum arată locuința, dar ignoră partea cea mai sensibilă: partea juridică.

Consultantul Iulian Radu explică: „Cele mai importante acte pe care cumpărătorul trebuie să le verifice sunt titlul de proprietate, extrasul de carte funciară, RLV (schița proprietății) și cartea de identitate a proprietarului.”

Acestea vor oferi o imagine completă asupra statutului locuinței, dar și asupra limitelor de proprietate și a compartimentării autorizate pentru construcție. Spre exemplu, dispariția unui perete de rezistentă sau modificarea structurii camerelor va fi ușor de depistat dacă RLV-ul arată o altă compartimentare decât cea efectivă, din teren. Totodată, extrasul de carte funciară va indica dacă există vreo ipotecă ori altă sarcină pe imobil.

Actele trebuie analizate înainte de a semna orice promisiune de vânzare-cumpărare și, mai ales, înainte de a plăti un avans. Cum le verificăm? „Cel mai sigur este să mergi cu copiile la notar și să ceri o opinie în privința veridicității actelor”, recomandă Iulian Radu, precizând că și un agent imobiliar cu experiență poate face o verificare inițială destul de amănunțită.

Cele mai întâlnite probleme descoperite la o achiziție

Contrar a ceea ce cred mulți cumpărători, problemele cele mai grave se leagă, de obicei, nu de structura clădirii, ci de acte. „Cele mai întâlnite probleme apar din neverificarea sau verificarea rudimentară a documentelor imobilului”, spune Iulian Radu.

Printre cele mai comune situații se numără, spre exemplu, diferențe între suprafața utilă din anunț și cea inclusă în acte. Alte situații privesc actele de carte funciară sau cele necesare pentru plata impozitelor locale: imobilul are sarcini (cum ar fi uzufruct viager), imobilul nu este intabulat corespunzător ori vânzătorul nu l-a înscris pe rolul fiscal. Mai grav, se poate să existe urmăriri silite înscrise în cartea funciară ori să lipsească acte precum certificatul de moștenitor.

„Se întâmplă frecvent ca oamenii să ajungă la notar și să descopere abia atunci că nu se poate face vânzarea”, explică Iulian Radu.

Care sunt taxele și costurile de plătit pe lângă prețul locuinței

Mulți cumpărători nu își calculează corect bugetul total necesar pentru achiziție. Pe lângă prețul imobilului, mai apar câteva cheltuieli obligatorii pentru acela care dorește să cumpere o locuință.

Consultantul imobiliar Ioana Porumb detaliază: onorariu notarial, taxa de intabulare, taxa de verificare a regimului matrimonial (dacă este cazul), onorariul agenției (dacă există), taxa de înscriere a ipotecii (în cazul creditelor), înscrierea ipotecii în Cartea Funciară.

Pentru cei care cumpără prin credit, unele dintre aceste costuri pot crește în funcție de banca finanțatoare.

Cât durează procesul de achiziție: de la alegerea imobilului la semnarea actelor

Mulți cumpărători se așteaptă ca procesul să dureze săptămâni. Realitatea poate fi mult mai simplă sau mult mai complicată.

„Dacă imobilul este pregătit din punct de vedere juridic, în 1-2 zile poți semna contractul de vânzare-cumpărare. Dacă lipsesc acte, dacă există sarcini, executări silite sau succesiuni nefinalizate, procesul se poate prelungi luni întregi”, spune Ioana Porumb.

De aceea, profesioniștii recomandă ca etapa juridică să fie verificată încă din primele zile, pentru a descoperi situațiile care pot duce la amânarea tranzacției sau, mai rău, o pot împiedica.

Ce trebuie să faci după ce ai cumpărat imobilul

Mulți cumpărători cred că, odată semnat contractul, procesul s-a încheiat. În realitate, există câțiva pași obligatorii.

„După achiziție ai 30 de zile să mergi la Direcția de Taxe și Impozite și să înscrii imobilul pe rolul fiscal”, explică Ioana Porumb.

Apoi preiei pe numele tău contractele la energie electrică, gaz și alte servicii (TV, internet prin cablu, salubrizare dacă locuiești la curte), te înregistrezi la asociația de proprietari și declari numărul de persoane care vor locui în apartament, îți actualizezi domiciliul în actele de identitate. Abia după acești pași poți spune că procesul de achiziție a unei locuințe s-a încheiat complet.

Care este concluzia?

Cumpărarea unei locuințe poate fi o dorință apărută spontan, dar decizia de achiziție – atunci când există resursele financiare – nu trebuie luată după un impuls de moment. Verificarea actelor, înțelegerea zonei, analiza stării clădirii și colaborarea cu profesioniști sunt elemente esențiale pentru o tranzacție sigură. Resursele investite în verificări sunt minime în comparație cu riscurile pe termen lung ale unei decizii pripite.